شیراز تحلیل – امیرحسین جمشیدی مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس گفت: بیش از چهار مرحله طی میشود که یک موضوع تغییر کاربری به کمیسیون ماده پنج می‌رسد، تغییر کاربری که انجام میشود استانداری موافقت نکرده،۲۲ ارگان اجرایی، نظارتی و… موافقت کرده‌اند. تنها آفت کمیسیون ماده ۵ تبدیل شدن به منبع درآمد شهرداری است، من ۲۰ سال است در کمیسیون ماده ۵ حضور دارم، در بحث تغییرکاربری اراضی، هیچ دوره‌ای سختگیرتر از دوره اخیر نبوده است.
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس با بیان اینکه اراضی دولتی کلا دو بخش است، گفت: یک دسته در محدوده و حریم شهر است که مالکیتش مربوط به راه و شهرسازی می شود. دسته دیگر خارج از حریم شهر قرار دارد که به اداره کل منابع طبیعی مربوط می شود.
وی با تأکید بر اینکه اصل بحث زمین خواری تصرف اراضی دولتی است، افزود: چند جایگاه منشأ زمین خواری است، اولین مورد موضوع سندهای تک برگ قدیمی است که حدود و ثغور آن به خوبی مشخص نشده است.
عمده‌ترین زمین‌خواری که ما با آن مواجهیم توسعه محدوده مالکیت است
جمشیدی توضیح داد: یک نفر یک‌هکتار زمین از اراضی مستثنیات می‌خرد، پاک هم است، مشکل خاصی ندارد اما یک و نیم هکتار دیوار کشی می کند. الان باغ‌شهرهای موسسه ارمغان در قلات همین مشکل را دارد، مثلا ۱۲۰ هکتار خریداری شده اما ۱۵۰ هکتار بین مردم پخش کرده اند، هرکس هم مراجعه می کرد، می گفتند سند داریم. تطبیق سندها با وضع موجود هم برخی مواقع اتفاق نمی‌افتاد، چون زمین های دولتی سند دار نبودند و وضعیت مالکیتشان مشخص نبود.
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس گفت: راهکار این چالش طرح کاداستر است که دولت با نقشه UTM حدود و ثغور اراضی را مشخص می کند، نقشه‌ها کنار هم موزاییک می‌شوند و این اتفاق دیگر نمی افتد.
به گفته جمشیدی عمده‌ترین زمین‌خواری که ما با آن مواجهیم همین توسعه محدوده مالکیت بخاطر سندهای مخدوش قدیمی است.
وی تصرفات عدوانی را نوع دیگری از زمین خواری دانست و اضافه کرد: اگر فرد از قدیم در زمین کشت و کار داشته است قانون هم به او اجازه می دهد که یا از طریق دادگاه یا تبصره کمیسیون عمرانی اقدام به دریافت سند کند. اما نکته اصلی در واقع به سنددار نبودن زمین های دولتی برمی‌گردد که این اتفاق می‌افتد.
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس تصریح کرد: موضوع تداخل هم مبحث دیگری است که فقدان سندهای تک برگ به وجود آورده است. الان ما زمین در شهرک گلستان داریم که اوقاف روی آن سند دارد، دولت سند دارد، مستثنیات هم هست. تداخلات اکثرا به دادگاه میرود و تعیین تکلیف میشود کدام دولتی و کدام اوقاف و کدام مسثنیات است.
وی در پاسخ به اینکه آیا همچنان توسعه محدوده مالکیت در حال شکل‌گیری است؟ گفت: در حال حاضر توسعه محدوده مالکیت با اصلاح قوانین واقعا کم شده و مهمترین موضوع اختلاف مالکیت است، به اضافه اراضی که از قبل سابقه تصرف داشتند.
جمشیدی تأکید کرد: منابع طبیعی دیگر زمین واگذار نمی کند، قرارداد اجاره می‌بندد؛ راه و شهرسازی هم موظف به برگزاری مزایده است. ولی مثلاً زمین کمیل آباد یک زمانی دولت به ارتش واگذار کرده و الان تبدیل شده به طرح اقدام ملی اما اوقاف روی سطح هکتارش سند گرفته است.
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس در واکنش به این موضوع که تداخل مالکیت با زمین خواری که در تصور ما تصرف زمین با نفوذ یا طرق دیگر، متفاوت است، گفت: چنین تصرفی حقیقتا الان امکان پذیر نیست. ممکن است کسی مثلا کاشت درخت و... انجام دهد اما اینگونه تصرف امکان پذیر نیست.
جمشیدی خاطرنشان کرد: قانونی وجود دارد که اگر قبل از سال ۴۶ در دادگاه ثابت شود روی یک زمین کشت و زرع انجام شده باشد و اسناد و عکس های هوایی آن را اثبات کند، می‌توانند برای زمین سند بگیرند.
روی اراضی غرب صدرا برای اقدام ملی مسکن، ۳۵۰ هکتار سند مستثنیات درآمد
وی تصریح کرد: ما اراضی غرب صدرا را تحت عنوان گسترش شهر صدرا به شهر الحاق کردیم. به این فکر هم بودیم که تخصیص بدهیم به اقدام ملی مسکن و البته جوابگو هم بود. این زمین ۵ کیلومتری شهر صدرا بود و کسی هم به آن کاری نداشت اما همین که وارد محدوده شهر شد و ارزش پیدا کرد، شروع کردند و برای قسمت قسمت آن سند تنظیم شد، بر اساس همین قانون هم بود.
وی افزود: از ۵۰۰ هکتاری که در غرب صدرا اضافه کردیم از ۳۵۰ هکتارش سند مستثنیات بیرون آمد ما دوباره در حال پیگیری هستیم که باز این ۵۰۰ هکتار را از محدوده شهر صدرا خارج کنیم.
تعیین تکلیف تداخلات در سه کمیسیون
مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس گفت: در حل موضوع تداخلات، سه کمیسیون فعالیت دارند. هم دادگاه این کار را انجام می دهد، هم کمیسیون رفع تداخلات که اداره ثبت، دارایی، منابع طبیعی و امور اراضی عضو آن هستند و این کمیسیون را بررسی می کنند که زمین متعلق به مستثنیات است یا اوقاف و یا دولتی.
وی گفت: یک کمیسیون هم وجود دارد به نام کمیسیون ماده واحده که قانون آن تغییر کرده و دو نفر از منابع طبیعی، دو نفر از جهاد کشاورزی و یک قاضی عضو آن هستند. اینها افرادی را که ادعای مالکیت روی یک زمین دارند، تعیین تکلیف می کنند.
جمشیدی تأکید کرد: این مسائل در خصوص گسترش محدوده مالکیت بود.
نقشه کاداستر استان تکمیل شود، تقریبا زمین‌خواری به صفر نزدیک میشود
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس در ادامه به موضوع دیگر، در بحث زمین خواری اشاره کرد و گفت: به عنوان مثال درخواست می‌دهند به منابع طبیعی که من قصد دارم کارخانه احداث کنم. مراحل صدور انجام میشود، اما آن را به باغ تبدیل می کنند. منابع طبیعی سند به نام کسی منتقل نمی کند و قرارداد اجاره منعقد میشود، اما پروسه خلع ید کمی طول می کشد.
وی تأکید کرد: ولی واقعا زمین هایی که سند به‌نام دولت باشد، خیلی خیلی به ندرت رخ می دهد که کسی تصرف کند. با طرح های کاداستر شرایط خیلی خوب شده و اگر نقشه کاداستر استان تکمیل شود، تقریبا زمین‌خواری به صفر نزدیک میشود.
پله‌پله با تغییر کاربری: اول درخواست به شهرداری، دوم بررسی معاونت شهرسازی
جمشیدی با نقد این موضوع که متاسفانه تیغ بحث تغییر کاربری به سمت استانداری آورده شده گفت: تغییر کاربری توسط سه مرجع انجام میشود، یکی کمیسیون ماده پنج است که برای محدوده شهرهاست. شهرها هم طرح دارند، مشخص است کجا معبر است، کجا فضای سبز است، کجا محدوده آموزشی است و… . حالا مثلا فرض کنید یک مالک کاربری زمینش فضای سبز است و می‌خواهد تغییر کاربری بدهد اولین قدم درخواست می‌دهد به شهرداری، در گام بعدی شهرداری منطقه و معاونت شهرسازی شهرداری باید بررسی کرده و با مالک توافق نامه امضا کنند.
جمشیدی گفت: در مرحله سوم در شورای شهر هم باید تصویب شود و بعد از آن شهرداری در خواست را به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج که در اداره کل راه و شهرسازی است ارسال می کند و از راه و شهرسازی است به کمیته فنی میرود.
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس تصریح کرد: در کمیته فنی یکی نماینده استانداری حضور دارد، دبیرش راه و شهرسازی است نماینده شهرداری و نماینده جهاد کشاورزی و نماینده میراث فرهنگی هم عضو هستند.
قانون، قانون خوبی است
وی تأکید کرد: قانون خیلی خوبی است، دو عضو گذاشته، یکی نماینده جهاد کشاورزی برای جلوگیری از تخریب باغ ها، یکی هم نماینده میراث فرهنگی برای بافت ها و آثار تاریخی. اینها اعضای اصلی هستند که حق رای دارند دو عضو دیگر هم دارد، نماینده نظام مهندسی و شورای شهر که بدون حق رای هستند. شورای شهر از حقوق مردم دفاع می کند و نظام مهندسی نظرات تخصصی کارشناسی می دهد.
به گفته جمشیدی مرحله چهارم کمیته فنی است که کاملاً تخصصی و فنی نظر می‌دهند و در نهایت در مرحله پنجم به کمیسیون ماده ۵ ارسال می شود. در کمیسیون ماده ۵، پنج نفر عضو هستند که تصمیم می‌گیرند.
مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس تأکید کرد: نمی توانم دفاع کنم که همه تصمیمات درست است، بالاخره یک جمع تصمیم می گیرند و بعضی از تصمیمات ممکن است اشتباه باشد اما من ۲۰ سال است در کمیسیون ماده ۵ حضور دارم، غلو نمی کنم که در بحث تغییرکاربری اراضی هیچ دوره‌ای سختگیرانه‌تر از دوره اخیر نبوده است. اصلا استاندار اجازه نمی‌دهد بحث باغات مطرح شود.
وی افزود: یا در موضوع میراث فرهنگی، استاندار تأکید دارد با هر طرحی که باعث میشود یک آثار تاریخی آسیب ببیند، مخالفت می‌کند.
جمشیدی تصریح کرد: سال گذشته تنها یک مورد تغییر کاربری انجام شد که آن هم باغ نبود، یک زمین بود در محدوده شهر، روبروی باغ گلها، متعلق به شهرداری که چون دسترسی‌‌اش به آن قطع شده بود، تغییر کاربری پیدا کرد.
تنها آفت کمیسیون ماده ۵ تبدیل شدن به منبع درآمد شهرداری است
او با بیان اینکه این موارد مربوط به تغییر کاربری های مجاز در محدوده شهر بود، خاطرنشان کرد: قانونگذار مراحلی گذاشته و اعضایی مشخص کرده که اگر واقعا به وظیفه شان درست عمل کنند تغییر کاربری ها محدود میشود. اما برخی انتقادها را هم قبول دارم، آفتش هم تبدیل شدن به منبع درآمد برای شهرداری است. پیش می آید که ممکن است گاه شهرداری در درآمد خود دچار مشکل شده باشد و دست به تغییر کاربری بزند. تنها آفت کمیسیون ماده ۵ همین است که تبدیل میشود به منبع درآمد شهرداری.
کمیسیون امور اراضی مسئول تغییر کاربری اراضی حریم و خارج از حریم
مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس گفت: در حریم شهر و خارج از حریم شهر دو ارگان ذی ربط هستند، یکی کارگروه امور زیربنایی و یکی امور اراضی.
وی تصریح کرد: زمینی که قرار است تغییر کاربری پیدا کند اول باید برود کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ امور اراضی، آنجا کلاس خاک را بررسی می کنند و آنها به ما اعلام می‌کنند که آیا این زمین قابل تبدیل به کاربری دیگری است یا نه. اصلا وظیفه استانداری نیست، ما هم آنجا یک عضو داریم.
جمشیدی اضافه کرد: در کمیسیون تبصره یک ماده یک، دو نماینده سازمان جهاد کشاورزی دارد که امور اراضی و نماینده جهاد کشاورزی است. همچنین راه و شهرسازی، محیط زیست و نماینده استانداری حضور دارند. این کمیسیون تشخیص می‌دهد زمین مورد بررسی قابلیت تغییر کاربری دارد یا نه؟ بعد می آید به دبیرخانه کارگروه امور زیربنایی، این کارگروه تغییر کاربری نمی‌دهد، تصویب کاربری می‌کند. آنها موافقت می‌کنند با تغییر کاربری و ما اینجا تشخیص می‌دهیم که این تغییر کاربری چه چیزی باشد.
وی گفت: قانون قانون خوبی است، فقط باید خوب اجرا شود.
به گفته جمشیدی فشاری روی این کمیسیون نیست، علت هم دارد، سه عضو دارد که دو عضو از سوی سازمان جهاد کشاورزی است و یک عضو از منابع طبیعی، یعنی دو نهادی که وظایفشان به یکدیگر نزدیک است. در واقع غالب نظر با آنهاست. اما آنها هم واقعا اگر کلاس خاک یک و دو باشد با تغییر کاربری موافقت نمی کنند و اگر سه و چهار باشد موافقت می کنند.
۱۳ استعلام برای موافقت با تغییر کاربری
مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس افزود: در صورت موافقت در کمیسیون امور زیربنایی، موضوع تغییر کاربری به راه شهرسازی ارسال می شود که بعد از بررسی درخواست، ۱۲ استعلام داده میشود، از جمله میراث‌فرهنگی، که آیا در محدوده اثر تاریخی است یا خیر؛ شرکت برق، آب منطقه‌ای، منابع طبیعی، توزیع برق، شرکت آب و فاضلاب، گاز منطقه‌ای و… بعد از این دوازده استعلام به کارگروه امور زیربنایی می آید که ۱۲ عضو دارد. همه این ادارات در این کارگروه عضو هستند. آنجا با تثبیت کاربری موافقت می شود.
به گفته جمشیدی مصوبات کارگروه امور زیربنایی قابلیت ابلاغ ندارد، تا در شورای برنامه ریزی و توسعه استان مطرح شود و در این شورا همه دستگاه حضور دارند، از جمله نهادهای نظارتی.
مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس خاطرنشان کرد: یک مصوبه که می خواهد ابلاغ شود همه این مراحل را طی کرده، مثلا مصوبه ساماندهی باغ شهرها تمام این روند را طی کرده است و نهایتا بعد از شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان است که ابلاغ می شود.
وی تأکید کرد: تغییر کاربری که انجام میشود استانداری موافقت نکرده،۲۲ ارگان، اجرایی و… موافقت کرده‌اند، اگر هم واقعا ببینم کار اشتباه بوده دفاع نمی‌کنم.
جمشیدی در خصوص سومین کمیسیون موافقت کننده با تغییر کاربری ها گفت: یک کمیسیون هم هست کمیسیون طرح های هادی بنیاد مسکن که در محدوده روستاها فعالیت دارد. آنجا هم نماینده جهاد کشاورزی و استانداری، نماینده بخشداری و محیط زیست در جلسه هستند. آنجا هم مثل کمیسیون ماده ۵ به کمیته فنی دارد درخواست ها ابتدا در کمیته فنی بررسی شده و به کمیسیون اصل میرود و حتی اگر آن هم در حریم شهرها باشد باز به کارگروه امور زیربنایی منتقل می‌کنیم.
در روستای کرونی چه گذشت؟
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس در خصوص روستای کرونی با اشاره به مهاجر پذیر بودن شهر شیراز، گفت: کسانی که مهاجرت می کنند اکثرا از نظر مالی چندان قوی نیستند که در شهر شیراز سکونت کنند، پس در روستا های اطراف شیراز ساکن شدند.
جمشیدی با بیان اینکه طرح هادی روستایی معمولاً افق ۱۰ ساله روستا است، گفت: در تعدادی از روستاهای حریم شهر شیراز که در قره باغ هستند، افراد سودجو زمین های مجاورت طرح هادی را خریداری کردند، مثلاً ۲۰ هکتار زمین مجاور طرح هادی خریدند، به قطعات ۱۰۰ متر تقسیم بندی کرده و به چهارصد نفر، صد متر فروختند که اکثرا همه افراد ضعیف بودند. آنها هم شبانه شروع به ساخت کردند و یک بافت غیر مجاز شکل گرفت. ما بعد از مدتی دیدیم که ۵۰ هکتار کرونی تبدیل شد به ۲۰۰ هکتار، ۳۰۰ هکتار.
وی گفت: اصطلاحی که استاندار به عنوان زمین‌خواری استفاده کرده شاید این دسته بیشتر منظورشان بوده و ما هنوز لغتی برایش پیدا نکرده‌ایم، زمین خوار کسی است که زمین را هکتاری می‌خرد و متری به عده ای انسان واقعا ضعیف می‌فروشد.
مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس ادامه داد: شورای حفظ حقوق بیت المال تصمیم گرفت سریع طرح هادی روستا ها را تجدید نظر کنیم با این اراضی که ساخته شده را در محدوده طرح هادی قرار دهیم خط را ببندیم که از این به بعد دیگر تخلف ایجاد نشود و کسانی هم که ساخته‌اند حقوق دولت را بپردازد.
وی گفت: ساخت و ساز انجام شده بود و داشتند استفاده می کردند، از تیر برق را مجانی گرفته بودند، تفکیک کرده بودند اما حقوق دولتی را پرداخت نکرده بودند، مراجعات زیاد شده بود و معترض بودند که دولت خدمات نمی‌دهد.
به گفته جمشیدی سریع از سوی بنیاد مسکن اقدام شد و اطراف طرح هادی روستایی در کرونی و مهدی آباد تغییر خط طرح هادی انجام شد.
وی افزود: در حال حاضر این مسائل واقعاً کم شده، اگر عکس های پارسال و امسال را هم مقایسه کنید، می‌بینید در روستاهای اطراف شیراز تغییر کاربری به خوبی کنترل شده اما در مورد باغشهرها هم هنوز خیر.
برای باغ شهر هیچ قانونی وجود ندارد
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس گفت: برای باغ شهر هیچ قانونی وجود ندارد چون اساسا در قوانین چیزی به نام باغ شهر وجود ندارد.
وی افزود: متاسفانه شروع باغشهر از استان فارس و در سال ۶۷ بوده است.
جمشیدی گفت: دو قانون داریم یکی حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، دیگری جلوگیری از خرد شدن اراضی زراعی و باغات که مدتی است واقعا سازمان ثبت اسناد، به آن عمل می کند و سند تفکیک نمی‌دهد. باغ شهرهای شکل گرفته هم همه سند مشاعی گرفته‌اند و هیچ کدام سند شش دانگ ندارد.
وی افزود: یکی از چالش‌ها این است که تخریب اراضی زراعی در جرایم رده هفت قرار دارد که بعد از سه سال مشمول مرور زمان می شود.
یعنی اگر یک پلاک بسازید تا دو سه سال کسی نبیند، بعد از ان دادگاه دیگر رای تخریب نمی دهد و حتی اگر در پروسه قضایی هم قرار بگیرد، بعد از سه سال مشمول مرور زمان می شود.
مدیر کل دفتر فنی استانداری فارس در پاسخ به این پرسش که یعنی ما بذای حل باغشهرها مشکل قانون داریم؟گفت: قانون امور اراضی خیلی محکم است، تبصره دو ماده ۱۰، خود امور اراضی می‌تواند بدون حکم دادگاه وارد عمل شود. اما هنگامی که ساخته شد باید به دادگاه فرستاده شود، دادگاه هم اگر زیر سه سال بود حکم تخریب می‌دهد اگر بیشتر از سه سال بود مشمول مرور زمان می شود.
