محمدسعید حیدری/ کارشناس بازار مسکن
مسکن و ساختمان، حتی در صنعتی‌‌‌ترین کشورهای جهان نظیر ایالات‌متحده آمریکا، ستون فقرات ثروت و پیشران اقتصاد است و به‌رغم بحران‌هایی که در بخشهای مهم اقتصادی و صنعتی طی دهه‌‌‌های گذشته، در برخی از کشورها وجود داشته، هنوز هم از جایگاه ویژه‌‌‌ای برخوردار است. بخش مسکن و ساختمان، به‌واسطه گردش مالی عظیم آن (هم در حوزه خرید و فروش و هم در حوزه اجارهداری) و به‌واسطه صنایع متعددی که در تولید آن دخیل بوده و نقش دارند، دارای اهمیت است. در ایران، با توجه به اینکه مسکن، بهعنوان کالای سرمایه‌‌‌ای مطرح است، اثر مضاعفی ایجاد می‌کند و آن، اثرگذاری تغییرات قیمت مسکن بر کل بازارهای مرتبط با دارایی‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای مالی و غیرمالی است. البته طی چند سال اخیر، با توجه به رشد قیمت مسکن و کاهش توان اقتصادی اقشار مختلف خانوار، یک‌بعد امنیتی نیز سوار بر ابعاد متعدد و متنوع آن شده و اهمیت سیاستگذاری در بخش مسکن و پیش‌بینی شرایط آینده آن را هم مشکل و هم بسیار حیاتی کرده و می‌کند.
پیشران درآمدی مسکن در چه شرایطی قرار دارد؟
درآمد اجاره و در واقع اجارهداری، مهم‌ترین پیشران درآمدی حوزه مسکن است و با هدف تعیین ارزش املاک و ساختمان‌‌‌های مسکونی، اداری و تجاری مانند هر نوع دارایی دیگری، واجد ارزش اقتصادی است. یکی از روش‌های استفاده از مدل‌‌‌سازی درآمدها و جریانات نقد بالقوه آتی، برآورد ارزش روز آن است که در مورد ساختمان مسکونی و…، همان‌طور که گفته شد، اصلی‌‌‌ترین منبع درآمدی ناشی از اجاره‌‌‌دهی واحد مزبور است. امروز، با شروع تدریجی فصل اجاره، واقعیت تورم در اقتصاد، به‌خصوص در حوزه مسکن و ساختمان و مشخصا در بخش اجارهداری در حال نمایان‌شدن چهره ترسناک خود است، به‌‌‌گونه‌‌‌ای که دولتمردان را به سمت اتخاذ تصمیمات غیراقتصادی، نظیر محدود کردن رشد اجاره به میزان ۲۵درصد سوق داده است. رشد شدید نرخ اجاره نسبت به بهار ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، از این بعد، تقریبا سوخت کافی برای رشد قیمت‌ها در دارایی‌‌‌های ملکی و بخش مسکن و ساختمان وجود دارد؛ هرچند این پیشران درآمدی، قدرتی مشابه ده یا بیست سال پیش نداشته باشد که علت آن نیز بر هم خوردن رابطه تاریخی قیمت ملک به نرخ اجاره‌بهای سالانه است که در گذشته حول عدد ۲۰ در نوسان بود، اما در شرایط فعلی و به‌خاطر جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن به ارقامی فراتر از ۳۰، ۴۰ و حتی در برخی مناطق کشور به عدد ۵۰ رسیده است. عملا رابطه منطقی بین قیمت ملک و نرخ اجاره آن به هم خورده و برای معدود اشخاصی که صرفا به دنبال کسب درآمد ماهانه از املاک مسکونی و تجاری و… خود هستند و نه کسب سود و درآمد از طریق سوداگری، بازار ملک تا حدودی جذابیت خود را از دست داده است. در مجموع، در این حوزه، پیشران کافی برای رشد قیمت مسکن وجود دارد، اما متزلزل‌‌‌تر از سال‌های دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰.
ارزش جایگزینی یا قیمت تمام‌شده و اثر آن بر رشد آتی قیمت‌ها
طی سال‌های اخیر، تورم همه‌جانبه به‌واسطه رشد شدید نقدینگی، تحریم‌‌‌ها و کاهش درآمدهای ارزی باعث شده است تا قیمت تمامی کالاها و خدمات، چه با منشأ کاملا داخلی و ریالی و چه با منشأ خارجی، ارزی یا دارای نظام قیمت‌گذاری بین‌المللی (نظیر آهن و فولاد) وجود داشته و مرتب شاهد رشد قیمت بوده و هیچ چشم‌‌‌اندازی نیز برای ثبات قیمت‌ها متصور نباشیم. از یک طرف، به‌واسطه رشد قیمت‌ها عملا فاصله چندانی بین بهای تمام‌شده ساختمان‌‌‌های شهری و قیمتی که در بازار مورد مبادله قرار می‌‌‌گیرند، وجود ندارد؛ بنابراین کاهش قیمت‌ها عملا ممکن نیست و به بیان ساده‌‌‌تر، تنها مسیر پیش‌‌‌رو رشد قیمت‌هاست. از طرف دیگر، چشمانداز ادامه روند تورمی مذکور طی ماه‌‌‌ها و حتی سال‌های آینده، در نهایت باعث می‌شود تا املاکی که فعالان بازار و سایر اشخاص با هدف عقب‌نیفتادن از موج تورمی، به بازار عرضه می‌کنند، با قیمت‌های بالا باشد و خریداران بالقوه نیز با همین چشمانداز و در صورت کسب توان مالی کافی حاضرند به این قیمت‌ها تن بدهند. هر تلاش و اقدام و شرایطی که باعث کاهش رکود فعلی در بازار مسکن شود، می‌‌‌تواند مسیر کاهشی قیمت مسکن را مسدود کند و شاهد رشد قابل‌توجه قیمت‌ها در این بخش با توجه به دلایل مذکور باشیم. با وجود کاهش شدید قدرت خرید ملک طبقات متوسط و پایین‌تر جامعه، همچنان باید تورم در این بخش و رشد قیمت‌ها را بهعنوان واقعیت اقتصادی مدنظر قرار داد. شیراز تحلیل
